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租赁合同未到期,房东可以提前解除合同吗?迟付租金,可以收回租赁物吗?

2022年8月24日  武汉专业资深合同律师   http://www.ldhtjflss.com/

周纯律师武汉专业资深合同律师,现执业于泰和泰(武汉)律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

租赁合同未到期,房东可以提前解除合同吗?

现实生活中,租客在与房东签订房屋租赁合同后,房东会由于升价等各种原因,要求提前解除租赁合同的。这对租客而言,肯定是不能接受的事情。那么在租赁合同未到期时,房东是否可以要求解除合同呢


法定解除合同的情形


在实践中,依法签订的租赁合同,原则上双方都应该遵守并履行的,任何一方违约的,都需要承担相应的违约责任,且守约方都可以要求继续履行租赁合同,除非出现法定可以解除租赁合同的情形。


根据的规定,有下列情形之一的,当事人可以单方解除合同:


因不可抗力致使不能实现合同目的。


如地震洪灾、政府政策、社会骚乱等不可抗力,导致不能实现合同目的的。


在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。


如房东将租客的东西搬出来的,或将房屋转租给其他人等等。


当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。


如租客逾期未交租,经房东合理催告后,仍然未交组的,房东可以解除租赁合同。


当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。


如租客将出租屋破坏掉,导致无法正常出租的,房东可以解除租赁合同并要求赔偿。


法律规定的其他情形。


因此,在租客出现上述情形时,房东可以根据实际情况,选择提前解除房屋租赁合同,甚至要求租客赔偿损失。


房东不可以强行解除租赁合同


当租赁合同未到期时,没有法定解除合同的情形,租客又不愿协商解除合同的,房东是不可以强行解除租赁合同的。


即使房东强行提前解除合同的,如将租客的东西搬出来的,根据第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,租客可以要求继续履行租赁合同,继续租房。


倘若双方协商不成的,租客可以收集证据资料,到法院起诉索偿,要去继续履行租赁合同,并赔偿相应的损失。



迟付租金,可以收回租赁物吗?

现今社会,很多东西都可以拿来租赁,如房屋、车辆、衣服、网站等等,只要价钱合适都能通过租赁拿来使用。与此同时,因物品租赁而引发的纠纷,也非常普遍,诸如承租人拖欠租金,不归还租赁物等问题时有发生,但在这些问题出现后,很多人却又不知道该怎样处理。


迟付租金,可收回租赁物


承租人迟付租金,是严重违约行为,出租人可以根据租赁合同约定追究承租人的违约责任,如要求承租人支付合同约定的违约金、支付逾期利息,甚至解除租赁合同,收回租赁物等。


但是在承租人无正当理由迟付租金时,出租人一般不可以直接收回租赁物,应该先向承租人催款。催款最好是使用书面形式,既利于确保承租人可以看到催款信息,又利于保存催款证据。在承租人收到催款信息后,又未在给出的合理时间内支付租金的,出租人就可以解除租赁合同,进而收回租赁物。


值得注意的是,尽管租赁物归出租人所有,且解除租赁合同后,出租人也理应再次拥有租赁物的使用权,但是一般情况下,出租人未经承租人同意不可以擅自收回租赁物。因为出租人擅自收回租赁物的,可能会给承租人造成损失,届时承租人就可以要求承租人赔偿损失了。


承租人拒绝返还租赁物,可起诉索回


当租赁合同解除后,出租人有权收回租赁物,承租人也应该返还租赁物。但生活中,因种种原因,某些既不付租金又拒绝返还租赁物的承租人,也是存在。如遇到这类承租人的,不要掉以轻心,最为妥当做法就是到法院起诉,通过法律途径收回租赁物,要求支付相应的租金,索取违约金、逾期利息等费用。


而且通过法院诉讼的方式,还可以在承租人就是不付租金不返还租赁物的情况下,拿着已生效的法院判决书向法院申请强制执行,通过法院强制收回租赁物,收取租金、违约金、逾期利息等费用。申请强制执行的费用,通常是由被执行人承担的,不用白不用。


其实,真正因租金及租赁物纠纷闹大法院的,还是少数,这既有租金费用一般不高的因素,也有依法维权意识不强的原因。发生租赁纠纷,一般都是能协商解决的尽量协商解决,但当忍无可忍或租金数额大、租赁物价值高昂的,尽早委托专业租赁纠纷律师协助维权追偿无疑是一种相当好选择。




文章来源: 武汉专业资深合同律师
律师: 周纯 [武汉]
泰和泰(武汉)律师事务所
电话:18062556523


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