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拖欠物业费,物业能断水断电吗?前业主拖欠物业费没交,可以要求现业主补交吗?

2022年8月24日  武汉专业资深合同律师   http://www.ldhtjflss.com/

  周纯律师武汉专业资深合同律师,现执业于泰和泰(武汉)律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

拖欠物业费,物业能断水断电吗?

业主拖欠物业费的情况非常普遍,或是因为经济原因,或是因为与物业发生纠纷,或是物业服务不到位等等。一旦业主拖欠物业费,物业公司最常用的就是停水停电,借此威逼业主交物业费。但事实上,物业是无权擅自停水停电的,业主可以依法维权,追究物业的责任,要求物业马上恢复供水供电及赔偿相应的损失。


拖欠物业费,物业无权断水断电


物业公司不能因为业主拖欠物业费,就采用停水停电的措施。物业公司与业主之间的物业为服务合同与供用水、电合同是各自独立的,涉及不同的合同当事人。供用水、电合同的对方当事人是自来水供应公司、电力公司,如果出现法定或约定的断水、断电情形,有权力采取断水、断电措施的也只能是电力、自来水供应公司。退一步说,如果电力、自来水供应公司曾经授权物业公司代收水、电费并可以采取停止供水、供电措施,物业公司也只能以此手段催缴水、电费,而没有权力以此催收物业管理费。


若物业公司以断水断电的方式威逼催收业主拖欠的物业费,而非催缴水、电费的肯定侵害业主去权益的违规违法行为,如停水停电给业主造成业主损失,业主可以根据向物业公司主张侵权责任,并要求立即恢复供水供电。


解决方案:协商或诉讼


1、双方可以就被拖欠的物业费,进行协商处理,通过协商一致的方式解决争议。


2、物业公司应通过正当、合法途径解决欠费问题。业主拖欠物业费的,经物业公司书面催缴后,业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费,物业公司可以到法院起诉请求业主支付物业费。只要物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务,民法院一般应予支持。


3、若物业公司采取断水断电等违规违法措施催缴物业费的,业主可以到法院起诉物业公司,要求物业公司立即停止侵害,恢复供水供电等,并赔偿相应的损失,同时也可要求减免物业费。


当因物业服务不到位等原因拒付物业费,而遭到物业公司断水断电等违规违法措施催缴的,我们建议先双方可以先协商处理。若协商不成,业主可以向供水供电的公司或相关政府部门投诉处理。如果依然未能解决问题的,我们建议最妥当的委托专业物业合同律师协助处理,通过法律途径维护自己权益,表明自己态度。



前业主拖欠物业费没交,可以要求现业主补交吗?

生活中,在二手房买卖中,前业主拖欠物业费,而物业要求二手房主偿还物业费,而引发纠纷并不少见。那物业公司是否可以要求新业主支付前业主拖欠的管理费,新业主需不需要偿还前业主拖欠的物管费。通常情况下,物业都是无权要求新业主偿还前业主拖欠的物业费的,新业主也没有义务支付该部分物业费,若物业采取某些手段意图迫使新业主支付的,新业主可以通过法律措施维护自身权益。


前业主拖欠的物业费,新业主无义务偿还


转让房屋时遗留的欠费问题,从法律上讲,应该与房产买受人无关,即与新业主无关。因为合同具有相对性,拖欠物业费是前业主与物业两者之间的问题,不能涉及第三人。由于前业主所拖欠的物业费,是基于前业主与物业公司之间的物业服务合同产生的,而在该法律关系中,并没有涉及到后来的买房人,所以新业主没有义务支付该部分物业费。房子的转移并不意味着债务的转移。因此前业主拖欠的物业费,新业主义务偿还。


但如果前业主与新业主在买房合同中国,对该拖欠物业费有特殊约定的,新业主应该偿还前业主拖欠的物业费。这是新业主履行与前业主签订的合同,遵守双方约定的表现。


值得注意地是,即使新业主与前业主就其拖欠的物业费存在特殊约定,但新业主因经济苦难等原因,无法履行约定时,物业也不可以强行要求新业主偿还前业主拖欠的物业费,而应当由前业主追究新业主的违约责任,否则造成损害的,物业要赔偿新业主的损失。


物业耍手段造成新业主损失的应赔偿


很多时候,在前业主拖欠物业费时,物业都会要求新业主偿还被拖欠的物业费,不管其是否知悉自身是不是有权这样做,新业主是不是有义务代为偿还,反正新业主就是要给钱。


一旦新业主不偿还前业主被拖欠的物业费,物业公司就可能采取停水停电、剪网线等各种各样的方式找麻烦。


事实上,这都是违法的,新业主完全可以通过法律途径追究物业的责任,要求物业赔偿损失。


任何人都不想在新房入住,小区物业出来找麻烦。所以在买卖二手房时,最好在确保房屋质量的同时,一定要先查清原业主是否拖欠费用。如有欠费情况,应要求原业主结清,要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚,或者要求前业主预留保证押金的方式避免纠纷。在前业主拖欠物业费的很大时,又能与各方协商解决而被物业找麻烦的,我们建议最妥当的是委托专业物业合同律师协助处理,该协商的协商,该起诉的起诉,还自己一个安宁新生活。




文章来源: 武汉专业资深合同律师
律师: 周纯 [武汉]
泰和泰(武汉)律师事务所
电话:18062556523


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