居间人只有促使合同有效成立的才付费

2016年12月19日武汉专业资深合同律师 http://www.ldhtjflss.com/

在日常生活中，如需要租赁房屋、购买二手房需要找房屋经纪公司，求职招聘需要委托职业介绍机构，婚姻庆典需要婚介公司丛中撮合撮合等，我们有许多民事行为要通过中间人的撮合才能取得成功的，在双方之间起媒介作用的叫中间人，也有叫媒人的，在法律上则叫居间人。按照法律规定，专门从事居间服务的必须是经过行业特许的，取得行业经纪人资格的单位或个人。按照《合同法》第426条规定，经过居间人的居间行为，使委托人与第三人或者委托人之间的合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，从事居间业活动是一种民事法律行为，其行为的产生、变更、消灭都必须遵循相关法律的规定，才能达到行为人预期的目的，及合理合法地取得报酬。
第一，居间人促使委托人与第三人间的合同必须成立。合同没有成立时，居间人不能请求支付报酬。但居间合同的性质属于委托合同，委托人可以随时解除合同，有时就会出现居间人已经进行了居间行为，而委托人为了逃避支付报酬的义务，解除了与居间人之间的合同，然后再与居间人介绍的第三人订立合同。这种“过河拆桥”的行为属于明显的违反诚实信用原则的行为，如果事后居间人知道了此情况，仍有权要求委托人向其支付报酬。
第二，居间人促使委托人与第三人间的合同必须是合法有效的。如果合同成立后被宣告无效或被撤销，居间人无权请求支付报酬。如果已经支付了报酬，给付居间人报酬的委托人有权请求居间人返还该报酬。
第三，居间人促成了合同成立，但委托人与居间人没有对报酬问题作出约定，或者约定不明确的，双方当事人可以对报酬问题进行补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照居间人付出的劳务合理确定。
第四，报告居间，原则上由委托人向居间人支付报酬。因为居间人只是向委托人报告了订约机会，例如甲委托乙寻找一个买家，乙为其寻找到了丙，而由甲向丙发出要约，经过甲和丙双方的磋商，订立了合同，这时应当由甲向居间人乙支付佣金。如果是乙代甲向丙发出了要约，丙同意后，乙又将丙的承诺传回给了甲，这种居间行为属于典型的“一手托两家”，即属于媒介居间，在这种情况下，乙应得的居间费（佣金）原则上由甲和丙平均负担。但也不能一概而论，例如房屋租赁中介机构所收取的佣金，按照这一行的交易习惯，就由承租人支付。