购房应正确认识了解合同内容

2018年7月2日武汉专业资深合同律师 http://www.ldhtjflss.com/

　　在房屋买卖和订立房屋买卖合同的活动中，由于当事人的法律地位实际上的不平等，事实上往往受到侵害的是买受人。因此，为了能够更好地保护买受人的合法权益，使其在这一活动中避免受到不应有的侵害。在此，提醒广大买受人在进行房屋买卖和订立房屋买卖合同的活动时，一定要正确认识购房合同。这就是笔者站在买受人的立场确定该文睁开题目的心意。
　　在房屋买卖活动中，有许多环节和相应的内容，较之其它环节中的内容而言，订立合同是一种法律行为，是双方当事人按照法律的规范的要求，其实意思表示一致的法律行为。
　　房屋买卖合同是出卖人转移出卖房屋的所有权于买受人，买受人支付买受房屋价款的合同。这个合同不但是平等主体的出卖人与买受人之间就买卖房屋设立民事权利义务关系的协议，同时它还是买受人按照合同这一合法方式取得买受房屋所有权的法律事实的处分性书证。这一书证是买受人此时作为买受房屋权利人向房屋登记机关作为申请人对于所买受房屋申请登记的产权来源的凭证，是登记机关确立买受人为买受房屋所有权人经依法登记并发生不动产物权设立效力的依据。一旦同买受房屋发生权属纠纷，提起诉讼，还是买受人做为权利人向人民法院证明其通过合同这一合法方式取得该房产的重要证据。
　　合同是一种经济手段，按照法律的有关规定进行房屋买卖必须签订书面形式的协议，这是房屋买卖合同法定的形式要件。
　　房屋买卖合同是一种法律行为。这个行为是当事人能导致法律关系产生、变更和消灭的有意识活动。亦是指能发生法律上效力的人们的意识行为。是当事人设立物权归属于买受人具体的法律关系行为。
　　买受人权利的享有总是以出卖人的义务履行为其保证的。这种于合同关系而产生的法律行为受国家法律保护。从这个意义上讲，签订房屋买卖合同时，首先要明确买受人的权利与出卖人的义务，严格定出卖人履行义务要承担一定的法律责任。房屋买卖合同是一种合法的行为。合同是国家的一种法律制度，是双方当事人按照法律的规范的要求达成的协议正因为它符合法律法规和政策的规定，因而为国家法律所保护，从而才能产生双方所预期的法律后果。反之，合同违反国家的法律、法规、政策以及社会公共利益，是得不到法律保护的。当然，其预期的法律后果也是违法的。不但不受法律保护，还要承担由此而产生的法律责任。在这方面买受人一定要依法严格审查出卖人事先制作的售房价格合同，谨防其中的违法条款。
　　房屋买卖合同是双方当事人意思表示一致的法律行为。买受人往往只注意了一方表示要买，另一方表示愿卖这一个意思表示一致，却不在意其他诸多个意思表示也要一致。事实证明买受人受到侵害的，问题还恰恰就出在被忽视的其他意思表示不一致上。
　　房屋买卖合同双方当事人法律地位平等，意思表示自由。目前我国现实房屋卖合同活动中，经常出现双方当事人没有平等，亦没有进行真诚协商，由于在许多方面买受人没有自由，也就不可能表达在这些方面的真心诚意，出卖人的霸王条款往往强加给买受人。这就使得合同当事人自由意志的前提和当事人权利相对等的基础在这些方面受到了一定的破坏。为以后发生纠纷给买受人埋下了非常不利的隐患。
　　在签订房屋买卖合同中，买受人易把合同行为与社交行为混淆，尤其是通过亲戚朋友之间介绍的这种情形。要知道社交行为法律上并不作规定，也不产生法律上的权利和义务，如出卖人不履行和不适当履行并不承担法律责任。还有许多买受人在房屋买卖合同中，总是以为出卖人一方处于支配地位，而自己就应当处于被支配地位，这种具有上下级隶属关系的行政行为无不困惑着有些买受人。这种情况下签订的售房合同，买受人吃亏。
　　随着社会分工的日益发展，商品交换的过程变得更加的错纵复杂，因而购房合同其自身区别于其它商品交易的特点，买受人一定要意识到，房屋买卖合同是非计划合同，属普通合同;是双方合同而不是单务合同;是有名合同而非无名合同;是有偿合同而非无偿合同;是诺成合同不是实践合同;是要式合同不是非要式合同;是主合同而不是从合同;是转移财产所有权的合同，不是转移财产使用权、完成工作、提供劳务的合同。买受人正确认识这些特点，对订立房屋买卖合同十分重要。
　　除了上述这些特点之外，我们在买卖房屋合同的实践中，最容易发生问题还表现在买受人对以下几个特点认识不清上。
　　根据合同之间的关系，合同还可以分为本合同与预约合同。房屋买卖亦如此。买受人与出卖人之间订立了一个合同约定在以后的某年某月某日再再签订一个房屋买卖合同，这种当事人约定将来订立的房屋买卖合同就是预约合同，当事人为履行预约合同而签订的房屋买卖合同就是本合同。这里应当注意的是，预约合同同其它合同一样也具有法律约束力。
　　现实中，现在大多数出卖人执持所谓附从合同，又名标准合同，它的主要内容，是由出卖人一方预先加以规定，对方买受人只有是否缔约的自由，没有协议变更的权利。这种附从合同以其简单易行的特征显示出了它强烈的生命力，是房屋买卖合同活动是最普遍的主要手段，极大的适应了迅速缔约的快节奏需要。不过，附从合同往往会限制买受人的权利，买受人应当特别注意出卖人利用它作为愚弄买受人的工具，来损害买受人的合法权益。
　　不难看到，在房屋买卖合同中，附条件合同仍然是大多数。我国《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”当事人在订立房屋买卖合同时也可以附条件，这类合同称为房屋买卖附条件合同。在发传真条件合同中，合同内容分为两部分，其中一部分内容的成就与否是另一部分内容发生或终止效力的前提。若前一部分内容为条件内容，那么后一总分内容就是后果内容。这时对于买受人来讲，为了保障自己后果内容的实现或者获得，就一定要高度关注条件内容的签订。
　　附条件房屋买卖合同合同的效力指的是附条件房屋买卖合同依法成立后而产生的法律后果。为了正确理解附条件房屋买卖合同，买受人一定要先搞清楚合同的效力问题。附条件房屋买卖合同法律约束力重要体现在以下三个方面：
　　其一是合同一经成立，不依法律规定或征得双方当事人的同意，不得颤自变更或解除。
　　其二是条件内容进入可成就状态。附条件合同一经成立，条件内容只要按照当事人的约定发生或不发生，即构成条件内容的成就或不成就。

　　其三是合同当事人之间产生期特性的权利义务关系。对于买受人而言，期房就是期待性权利，指的是当条件内容成就时就得从出买人一方取得房屋;对于出卖人来讲，期待性义务指的是当条件内容不成就时，出卖人一方承担一定义务的可能性。期待性权利义务受法律保护。
　　附期限房屋买卖合同，就是当事人在合同中约定和他权利义务发生或终止效力的时间的合同。这种合同几乎占全部房屋买卖合同的绝大多数。出卖人为了解决自己的资金问题，往往在出售房屋未竣工前与买受人就约定一个时间，作为合同佐权利义务发生的时间。这种合同，买受人应当知道的是，自己与出卖人只能在合同中明确规定合同权利义务发生效力的时间，即所谓的附始期合同。例如约定一年后出卖人将自己才能竣工的房子交付买受人。但像房屋买卖合同权利义务不能持续存在的合同，不存在附终期的合同，当事人在合同中不能约定合同权利义务终止效力的时间。
　　在进行房屋买卖的民事活动中与订立房屋买卖合同中，双方当事人必须始终遵循下列基本原则，使依法成立的合同，受法律保护。否则无效。这些基本原则是：地位平等原则、自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则、遵纪守法原则禁止权利滥用原则以及依合同履行义务原则。只要买受人很好的执行这些原则，就可以避免盲目草率地签订合同，防止了影响合同实际履行的情况发生，保护了自己的合法权益。
　　通过上述可讲，买受人只有正确认识房屋买卖合同，才能作到正确订立房屋买卖合同。笔者愿意在下一篇文章中阐述正确订立房屋买卖合同。